최근 빚어진 지역주택조합아파트와 관련한 폭력사태는 하나의 아파트 부지를 두고 두 개의 시행사가 사업을 진행하면서 물리적 충돌을 일으킨 경우지만 대다수 일반분양 아파트와 지역주택조합아파트들이 겪고 있는 문제는 사업부지 매입을 둘러싼 지주와의 갈등이다.
일반 분양의 경우 통상적으로 사업대상부지의 95% 이상을 매입한 뒤 사업승인을 내고 분양승인 절차를 받아 아파트를 분양하게 된다. 하지만 지역주택조합아파트는 사업부지 80% 이상의 계약서 또는 매도 확약서만 받으면 조합설립인가를 신청할 수 있다. 이 경우 조합원 모집 뒤에 추가로 20%를 확보하지 못하게 되면 사업은 무기한 답보상태에 놓이게 된다.
일부 지주들은 이 같은 약점을 파고들어 무리한 지가를 요구하는 경우가 많다. 업무대행사나 조합이 추가 부지 매입에 실패할 경우 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아간다. 그래서 김해시의 경우 95% 이상 부지를 매입한 경우를 제외한 조합아파트의 설립인가를 불허한다는 방침을 정한 것이다.
아파트 사업부지 확보와 관련해 가장 다반사로 일어나는 문제는 사업대상부지를 매입하는 과정에서 지주들과 사업자들간 지가를 둘러싼 마찰이다. 일부 지주들은 3.3㎡당 많게는 주변시세의 10배 이상에 해당하는 수천만 원을 요구한다고 한다. 이 경우 토지매매 초가 이득에 대한 소득세까지 매수자가 부담하도록 하는가 하면 토지매매계약서를 작성하면서 실제 계약금액을 줄이는 일명 ‘다운계약서’가 성행하고 있는 등 탈세까지 성행하면서 불법 온상으로 번지고 있는 것은 심각한 문제다.
특히 김해지역 아파트 사업부지 일부 지주들은 3.3㎡당 평균 지가가 200만 원대인 사업대상지 562㎡ 부지를 20억 원까지 요구하는가 하면, 99㎡의 땅을 9억 원에 사라고 버티면서 알박기 행세를 하고 있다고 한다.
개정된 현행 주택법은 아파트 사업의 순조로운 진행을 위해 조합이나 시행사가 사업예정지의 95% 이상 토지를 확보할 경우 나머지 토지는 매수청구권을 행사할 수 있도록 규정하고 있지만 막무가내식 지주들에게는 통하지 않는 모양이다.
이들 지주들은 과거 알박기에 성공하면서 시세 보다 수십억 원을 더 챙기며 이른바 ‘땅 팔기 로또’에 당첨된 사례에 기인한다. 2008년 ‘알박기 금지법’인 주택법 개정안이 국회를 통과하기 이전에는 아파트를 짓는 사업자가 해당 사업부지를 100% 매입해야 아파트 사업을 진행할 수 있었다. 당시 김해지역 모 교회 목사가 900㎡ 부지를 30억 원에 팔면서 화제가 되기도 했다.
법률안 개정 뒤에도 알박기가 성행한 이유는 나머지 5%를 매입하지 못할 경우 매도청구를 할 수 있지만 소송기간이 2~3년을 끌면서 사업자들의 발목을 잡아 왔다. 하지만 최근 법원은 알박기를 금지하고 아파트 사업자들의 원활한 사업과 입주예정자들을 위해 매도청구권 소송을 할 경우 6개월 이내에 매수가 이뤄지도록 하고 있다. 법원이 알박기 지주들의 도덕적 해이에 제동을 걸고 나선 것은 환영할 일이다.
개발 예정지 일부를 미리 사들여 건설사 등에 비싸게 되팔아 부당 이득을 챙기는 ‘알박기’를 방지하기 위해 도입된 매도청구는 토지매입작업을 하는 과정에서 발생한 알박기 토지를 감정가로 매수할 수 있는 제도다. 최근에는 아파트 사용검사 후 일정요건을 갖춘 입주민들도 매도청구를 인정할 수 있도록 ‘주택법 일부 개정 법률안’이 국회통과를 앞두고 있다.
이같이 알박기에 제동을 걸기 위한 법률들이 속속 진화를 거듭하고 있지만 일부 지주들은 변화된 룰을 모르고 버티기로 일관하면서 아파트 사업자들로 하여금 ‘사업기간 지연’이라는 무기를 악용해 터무니없는 지가를 요구하고 있다. 설령 사업자들이 빠른 사업진행을 위해 요구하는 금액을 지가로 지불해도 사업을 진행하면서 ‘부당이득금반환청구소송’을 통해 초과 지불된 지가를 돌려받는 경우도 허다하다. 부당이득반환 절차도 대폭 간소화해져야 한다는 것이 해당 업계와 법조계의 중론이다.
아파트 사업자와 입주자들에게 시간 낭비와 소송비용을 부담하게 하면서 결국 입주자들이 아파트 구입비용을 추가로 부담하게 하는 알박기는 사라져야 할 폐습이다. 불로소득의 온상이며 도덕적 해이의 끝장인 알박기 근절에 대한 추가적인 방안 마련이 절실하다.
