6기 경남매일 CEO아카데미
지면으로 읽는 두 번째 강의
강사: 고종완 한국자산관리연구원장
주제: '과학적 자산관리 전략'

"요즘은 모든 부동산 정보가 공개돼 있습니다. 지방에 살기 때문에 큰돈을 못 번다는 말은 맞지 않습니다. 최근 서울 부자들은 일본 부동산 투자로 돈을 벌었습니다. 삶이 윤택해지기 위해서는 발상의 전환과 실행 전략이 필요합니다."

국내 최고 부동산 전문가로 알려진 고종완 한국자산관리연구원장이 지난 7일 저녁 김해 아이스퀘어호텔에서 열린 경남매일 CEO아카데미에서 '부동산 전망 및 과학적 자산관리 전략'이라는 주제로 강연했다.

고종완 원장은 대통령 직속 지방자치발전 자문위원, 국토교통부 정책자문위원 등을 역임했으며 조선일보시니어가 가장 만나고 싶어 하는 인물 1위로 선정된 바 있다. 현재 경남매일신문 경영고문으로도 활동하고 있다. 저서로는 '살집팔집', '부동산투자는 과학이다' 등이 있다.

이날 부동산 투자, 경매, 안전자산 등 이슈에 대해 통계, 빅데이터 등 과학적 방법을 이용해 시장 작동원리와 전략 수립 방법 등을 강연했다. 특히 "부동산으로 돈 벌 기회로 잡는 것도 중요하지만, 집 한번 잘못사면 모든 것을 잃을 수도 있는 요즘 사회에서 실패하지 않는 법을 배워야 한다"며 부동산 공부 필요성을 강조했다.

- 부동산 흐름에도 작동원리 있어

고 원장은 부동산 가격 흐름을 알기 위해서는 그 작동원리를 알고, 미래를 예측해야 한다고 설파했다. 부동산 시장은 한 가지 요소가 변화하면 연쇄적으로 다른 요소가 변한다고 했다. 그중에서 먼저 용도에 따른 부동산의 흐름을 이야기했다.

"아파트(주거용) 가격이 오르면 그 다음에 오르는 부동산은 뭘까요? 서울이나 수도권의 경우 꼬마빌딩이 가격이 움직입니다. 그다음에 상가가 움직입니다. 그다음에는 지식산업 센터 같은 부동산이 움직입니다. 맨 마지막이 토지입니다. 이렇듯 부동산도 오르는데 다 순서가 있습니다."

지어진 시기에 따라서도 변화 순서가 있다고 했다. 그는 "구축(15~30년) 아파트보다는 신축(15년 이하) 아파트가 먼저 오른다"며 "그 다음이 재건축(30년 이상)이 오른다"고 설명했다. 하지만 서울이나 수도권 일부지역에서는 재건축이 먼저 오르는 등 예외도 있다고 했다.

아파트 면적에 따라서도 가장 수요가 높은 국민형(34평형)이 가장 먼저 오른다고 했다. 이 또한 서울 강남의 경우 예외적으로 40평~50평대가 먼저 오른다고 했다. 또한 매매가격보다는 전세가격이 먼저 오른다고 했다. 이때 전세가격은 최소 3개월 단위로 봐야하며, 10% 이상 변화가 있을 때 유의미하다고 진단했다.

또한 상위시장에서 하위시장으로 변화가 나타난다고 설명했다. "서울은 상위시장이 강남입니다. 그다음에 마포구, 용산구, 동작구 등 순으로 변화가 있습니다. 경기 북부는 남부가 오른 뒤에 오르겠죠. 부울경 지역을 예로 들면, 부산이 먼저 오르고 창원, 울산이 오릅니다. 마지막에 움직이는 게 진주, 사천입니다."

"도시도 성장할 때는 대도시가 소도시보다 먼저 부동산 가격이 오릅니다. 서울과 가까운 시흥과 같은 도시도 굉장히 살기가 좋지만 빨리 가격이 오르지 않는 것은 소도시이기 때문에 그렇습니다. 순차적으로 오르기 때문에 수용성(수원, 용인, 성남)이 오르면 시흥과 같은 도시도 자연스레 오를 것입니다."

- 부동산에도 주기(cycle)가 있다

그는 부동산에도 성장 주기가 있다며 국내에서는 10년 주기설이 통용된다고 했다. 보통 5~6년이 오르면 4~5년이 하락하는 주기라고 설명했다. 그는 "딱 10년이라고 할 수 없습니다. 일본은 15년 설이 있고, 미국은 20년설이 있습니다"라고 말했다.

그는 10년 주기설에 근거해서 내년 즈음에는 김해 집값이 오를 것이라고 예측했다. "서울은 올해 오르기 시작했습니다. 김해 지역 경우 빠르면 내년 봄에 부동산 가격이 오를 것이라고 내다봅니다. 그 신호는 거래량을 보면 압니다. 전세 가격이 일 분기 이상 먼저 오를 것입니다. 그래서 전세가격을 3개월 단위로 면밀히 보아야 합니다. 거래량이 증가하고, 전세 가격이 오르면 3개월 뒤에는 집값이 오를 것이라고 전망합니다. 물론 변수는 있습니다. 집값이 오르려면 우크라이나 전쟁이 끝나야 하고 금리가 내려야 할 것입니다."

그는 이에 따라 10년 계획을 세울 것을 조언했다. "미래 과학자 대부분은 유태인입니다. 그들은 투자할 때도, 사업을 할 때도 가장 중요시하는 계획이 10년 계획입니다. 한국 사람들은 성격이 급해서 1~2년 단위로 계획을 세웁니다. 반면 유태인은 조급해하지 않고 멀리 내다봅니다."

- 부동산 공부는 '잃지 않기' 위해서

그냥 부동산 공부가 우리 삶에 중요한 영향을 미침에도 공부하지 않는 분위기를 안타까워했다. 그는 "요즘 젊은이들은 돈을 버는 것보다 친구 만나고, 맛있는 음식 먹는 것이 중요하다"며 "반면 부자들은 돈 버는 일이라면 밥을 두 끼 먹어도 공부하는 사람이 있다"고 강조했다.

경제가 위기일 때에도 부동산이 안전 자산이 될 수 있다고 강조했다. 그는 "부동산 중에서도 가장 안전한 것은 주택이다"며 "주택 중에서도 아파트가 대장입니다. 그 이유는 우리가 입거나, 먹거나, 주거 공간은 경제 위기 상황에서도 꼭 필요한 필수재화이기 때문이다"고 설명했다.

경매에 대해서도 이야기했다. "부동산 경기 안 좋을 때 돈을 버는 방법이 바로 경매입니다. 경매 전문가들은 부동산 가격이 내릴 때 돈 벌 기회가 왔다고 합니다. 서울에는 경매시장, 공매 시장만 노려서 한 달에 1억 정도를 가지고 1~2천 버는 사람들도 많습니다."

그는 주택을 살 때에도 인내심이 필요하다고 했다. 그는 "지난 2020년경 집값이 가장 비쌀 때 집을 사서 큰 손해를 본 사람들을 많이 봤다"며 "주기를 믿고 (집값이 떨어질 때까지) 조금만 더 버텼다면 이런 일을 일어나지 않았을 것"이라고 말했다.

"집은 한번 잘못 샀다가 모든 것을 잃을 수도 있습니다. 영끌, 빚투와 같은 단어들을 들으면 안타깝습니다. 그래서 부동산 공부는 필수이고 주택은 평생 자산이라는 이야기를 강조합니다." 그는 부동산 투자를 할 때에는 너무 욕심을 부려서도 안 된다고 했다. 그는 사람의 신체로 비유하면서 바닥에서 사서 머리끝에서 부동산을 판다고 생각하기 보다는 무릎에서 사서 어깨에서 팔아야 한다고 강조했다. 그는 "워렌버핏과 같은 주식의 달인도 어디가 바닥이고 어디고 꼭지인지는 알 수 없다"며 "오히려 욕심을 부리지 않으면 무릎이 바닥이 되는 경우도 있고, 어깨가 머리가 되는 경우도 생겨난다"고 조언했다.

마지막으로 그는 성장 도시에 투자 해야한다고 이야기했다. 김해를 방문한 그는 "김해도 성장도시의 하나"라고 말했다. 그는 "김해가 인구는 감소하고 있지만 세대수는 완만하게 증가하고 있다"며 "전체적으로는 성장도시로 분류할 수 있다"고 설명했다.