2년 전 전세 2억 5000만 원 세입자가 있다며 6000만 원만 있으면 집을 살 수 있다는 부동산의 말을 듣고 매매계약서를 작성한 한 임대인이 2년 계약이 끝나는 오는 10월 전세가가 1억 9000만 원으로 하락하면서 전세계약을 연장할 경우 6000만 원을 내줘야 할 상황에 처했다. 이에 매매를 하려니 KB시세가 2억 7000만 원이다. 임대인은 이러지도 저러지도 못하는 상황에 처했다.
이 같은 상황이 곧 깡통전세이며 역전세로 최근 정부에서도 깡통전세와 역전세 발생 가능성에 대한 우려로 대책에 나섰으며 경남지역의 전세시장 역시 상황을 검토하고 이에 따른 주택시장 영향을 점검할 필요가 있다.
일명 깡통전세는 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우를 말하며, 역전세는 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 경우를 말한다.
한국은행 경남본부가 최근 경남지역 전세시장 관련 리스크를 점검한 결과 실거래가 데이터를 이용해 분석한 지난 4월 기준 경남지역의 깡통전세 위험가구 비중이 14.5%이며, 역전세 위험가구 비중은 50%에 달하는 것으로 나타났다.
전국 평균 대비 경남지역 깡통전세는 평균을 상당폭 넘어섰으며, 역전세는 조금 낮았다. 비수도권과 비교하면 깡통전세 및 역전세 모두 평균이 소폭 낮게 나타났다.
위험 규모로 보면 깡통전세 위험주택의 경우 기존 보증금 대비 현 매매시세가 평균 1300만 원이 낮은 것으로 나타났고, 역전세 위험가구의 경우는 기존 보증금 대비 현 전세시세가 평균 3100만 원이 낮은 것으로 나타났다. 차액이 1억 원 이상인 고위험 계약 비중의 경우 깡통전세는 0.1% 수준이며 역전세는 5.6% 수준으로 나타났다.
문제는 깡통전세와 역전세 모두 위험 계약 중 상당수의 만기가 올해 하반기 및 내년 상반기에 도래하는 것으로 나타났다. 지난 4월 기준으로 깡통전세 위험 계약의 72.6%, 역전세 위험계약의 64.8%가 해당 시기에 만기가 도래할 것으로 보인다.
이러한 현상은 지난해 이후 주택시장 경기 침체에 따라 매매시세와 전세시세가 동반 하락한 것으로 분석되며, 매매가격 및 전셋값이 정점을 기록했던 지난 2021년 하반기 중 체결된 고가 계약의 만기가 곧 도래하면서 위험이 현실화 되고 있다.
이에 따른 리스크는 깡통전세와 역전세 증가의 전세보증금 미반환 리스크를 확대 시킬 뿐 아니라 보증금 반환을 위한 주택처분 등으로 이어져 주택시장에 대한 추가적인 하향 방향의 압력으로 적용된다. 다만 정부도 임차 보증금 반환을 위한 대출 규제를 완화하는 등 적극적인 지원방안을 내놓고 있어 만기 시점의 리스크 실현 규모가 크지 않을 수 있을 것으로 보인다.
경남도는 전세피해 대응 T/F 자문단 회의를 갖고 한국은행의 리스크 경고와 올해 하반기 이후 만기도래 물량에 대한 선제적 대응 필요성을 강조하는 등 지원 및 예방책 마련에 상호 협조한다는 계획으로, 관계기관과의 협력을 통해 전세시세 하락에 따른 피해가 최소화되도록 대응책 마련에 최선을 다해주길 바란다.
