임대차계약관계를 규율하는 법률로서， 일반법으로는 민법이， 특별법으로는 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법이 있다. 최근 코로나19 사태가 계속됨에 따라 심각한 불경기로 인해 자영업자는 상가임대료조차 부담하기 힘들어 차임연체가 속출하는 실정이다. 하루빨리 이 난국이 해소되기를 바라면서， 임대차계약에서 차임이 연체된 경우의 법률문제에 관해 이야기를 해본다. 차임지급 의무는 임차인의 가장 중요한 의무이다. 임대인의 목적물 제공 의무와 직접적인 대가관계에 있다.

먼저， 차임을 연체한 임차인이 임대차보증금이 존재한다는 것을 이유로 차임지급을 거부할 수 있는지， 즉， 보증금이 존재하면 차임연체가 되지 않는 것인지에 관한 문제가 있을 수 있으나， 대법원은 차임연체를 담보할만한 임대차보증금이 충분하다고 하더라도， 임차인으로서는 월세 지급을 거부할 수 있는 권리는 없다고 본다. 임대차보증금은 임대차목적물이 임대인에게 명도 될때까지 차임 및 기타 임차인의 의무를 담보하기 위해 교부되는 것이므로 대법원의 입장은 타당하다. 그렇다면， 임대차계약에서 차임이 연체된 경우 임차인에게는 어떤 불이익이 올까? 첫째， 차임이 연체될 경우 임차인은 임대인으로부터 계약 해지를 당할 위험에 놓이게 된다.

민법 제640조와 제641조는， 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있다. 이때， 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우라는 말은， 차임의 연체가 반드시 연속적으로 2기일 것을 요하지 않고， 전체로 합하여 연체된 액수가 차임의 2기분에 이른다는 의미이다. 예를 들어， 1월분 차임을 연체한 후에 2월， 3월분 차임을 지급하였다가 4월분 차임을 연체한 경우에도 전체 금액이 차임이 2기분 액수에 달한다면 여기에 해당한다.

이에 비해， 상가건물임대차보호법에서는， 2기가 아니라 3기의 차임액에 달하는 때에 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있고， 나아가 코로나19 사태로 인해 임시특례를 규정하여 `임차인이 2020.9.29.부터 6개월까지의 기간 동안 연체한 차임액은 차임연체액으로 보지 아니한다` 규정까지 두고 있다. 반면， 주택임대차보호법에서는 차임연체의 경우 임대인의 해지권 조항은 없다.

이러한 민법 또는 각 특별법 규정과 달리， `1기의 차임만 연체되어도 계약을 해지할 수 있다`는 계약조항을 작성할 경우 그 효력이 있을까? 2기(상가임대차는 3기)의 차임액에 달하도록 차임이 연체되어야만 임대차계약을 해지할 수 있다는 규정은 강행규정이므로 이에 반하는 경우 임차인에게 불리한 약정으로 무효이다.

한편， 이 경우 임대인이 차임2기분 연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는데， 중요한 점은 상당한 기간을 정하여 최고할 필요가 없다는 점이다(일반적으로 이행지체로 인한 계약해제를 위하여 상당한 기간을 최고해야 하는 점과 차이가 있다).

둘째， 차임이 연체될 경우 임차인은 각 특별법에서 규정하는 임차인 보호규정을 적용받지 못할 수도 있다. 즉， `묵시적 갱신조항`을 두고 있으나， `2기(상가임대차는 3기)의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있거나 기타 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우`에는 `묵시적 갱신의 예외사유`로 규정하고 있다.

또한， 같은 취지에서 임차인의 `계약갱신요구권`에 대하여 임대인이 거절할 수 있는 사유가 된다. 즉， 임차인이 2기(상가임대차 경우는 3기)의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우에는 임대인이 갱신요구를 거절할 수 있다. 이러한 취지는 임차인의 가장 중요한 의무인 차임지급이 연체될 경우에는 임차인의 권리행사에 제한을 가하고자 하는 것이다.

셋째， 차임연체는 임차인의 채무불이행에 해당하고， 이러한 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는， 민법 643조， 민법 646조에서 정한 부속물매수청구권도 행사할 수 없다는 것이 대법원의 입장이다.

이처럼 차임연체는 임차인에게 여러 가지로 불이익한 결과가 많다는 사실을 인식하고， 임차인 자신의 권리 보호를 위해서 차임지급에 있어 세심한 주의를 다해야 할 것이다.