창원 성산구 양곡 아파트 재건축 어려워
40년 지나 배수 막히고 외벽 떨어져나가
대형마트 입점 등 기준 충족 사실상 불가능
주택도시보증공사 “허가 조건 맞춰야 보증”
조합장 “현실 외면한 제도적 모순” 탄원서

　창원시 성산구 신촌로62 소재한 양곡아파트 재건축 조합의 김수길 조합장은 요즘 정비사업을 위한 보증금 마련에 제동이 걸려 골치가 아프다. 양곡아파트는 1978년 건립돼 40년 이상이 경과된 노후 아파트로 오래전부터 재건축의 필요성이 주민들 사이에서도 입에 오르고 있었다. 이에 2017년 5월 26일 설립한 신촌 2구역 주택 재건축 정비사업조합은 1천만 원 이상의 돈을 모아 전문 용역을 맡긴 후 지난해 12월 10일 시로부터 사업시행계획인가’를 받았다.

　이후 조합원들은 주택도시보증공사(이하 공사)의 대출보증을 통해 재건축사업에 필요한 자금을 대출받아 사업을 추진할 계획을 갖고 있었다. 그러나 공사에서 돌아온 답변은 ‘불가하다’였다.

　최근 투기세력의 유입과 아파트분양가격 상승세를 견제하기 위한 수단으로 국토교통부와 주택도시보증공사가 내부규정을 통해 사업장 평가시스템을 운영 중이다. 그러나 수도권과 일부 미분양 대란 지역에 몰리는 외부 투기꾼을 견제하는 시스템을 지역의 성격과 맞지 않게 모두 동일하게 적용해 피해를 보고 있다는 주장이 나온다.

　양곡아파트 재건축 조합은 정비사업 자금대출 보증심사 평가기준의 개선이 필요하다며 지난달 21일 공사에 탄원서를 제출했다. 이어 24일에는 지역 국회의원과 국토부 장관에게도 탄원서를 보냈다.

　조합에 따르면, 공사 측은 ‘사업장 인근 반경 2㎞ 이내에 신축 아파트 시세와 보증대상 아파트 가격 비교’, ‘고등교육시설 및 대형마트, 종합병원 등의 편의시설’, ‘건축 시공사의 신용도 및 보증능력’, ‘초기분양 비율 예상’ 등의 배점이 평가기준에 미달한다고 지적했다.

　하지만 김 조합장은 “우리 조합은 불합리한 내용의 제도적 모순에 대해 조속한 개선을 바라며 탄원서를 보냈다. 앞으로도 언론, 감사원 등에 개선될 때까지 탄원할 것”이라고 말했다.

　조합의 탄원서에 따르면 “저희 재건축조합과 같은 피해가 발생하는 불합리하고 형평성을 상실한 내부적 규정은 반드시 개선해 주길 강력히 청원한다”며 “우리 조합사업(건축연면적 3천616평, 공동주택 신축 258세대, 조합원 126명)과 같은 소규모 재건축 사업은 국가에서 설립한 공사의 보증이 절대적으로 필요한 사업이다. 사업규모가 작아 총 사업비에서 공사비의 비율이 높은 데 반해 일반분양 세대수가 적어 수익성이 떨어지기 때문에 우량건설사나 대형건설사가 현실적으로 참여할 수 없어서 공사의 보증을 이용하지 않으면 일반 시중 은행 대출을 받을 수도 없기 때문”이라고 설명했다.

　또한 이들은 “국가정책 시행차원에서 공사에서 보증요건을 완화해서라도 지원해야 하는 사업장”임을 강조했다. 창원시의 경제가 악화되고 있고, 특히 신촌동 지역이 낙후되고 있다는 주장이다. 그러면서 조합은 “공사에서 내부적으로 운영하고 있는 사업장평가시스템은 공개하고 있지 않아 정확히 알 수는 없지만, 이대로라면 우리 조합의 재건축 사업은 공사의 대출보증 제도를 영원히 이용할 수 없을 것으로 예측된다”라며 안타까워했다.

　해당 아파트 주민 A씨는 “배관이 노후돼 배수가 안 되고, 보일러가 고장나고, 내벽 누수까지 일어나도 손을 데지 못하고 있다. 심지어 지난번 지진이 일어났을 때 외벽 잔재물이 떨어져 사람이 다치는 사고도 있었다. 그만큼 노후로 심각한 피해를 입고 있는 아파트인데 이러지도 저러지도 못하는 딱한 사정을 누가 알아주겠느냐. 정상적으로 사업추진이 진행됐다면 관리처분계획인가를 완료해 28개월 공사 후 새 아파트에서 살 수 있을 텐데 현재는 모든 불편함을 감수하며 살아가고 있다”며 호소했다.

　김 조합장은 “최근 신축 주변아파트와 보증대상 아파트 분양 예정가격 비교평가에 대해서는 보증평가 배점을 만회할 가능성이나 방안, 기회가 미래에도 전혀 없다. 보증사업대상 주변 편익시설 평가에는 본 지역은 산으로 둘러싸여 있어 지형 단절이 돼 미래에 대형편익시설이 설치될 가능성도 없어 보인다. 또한 현재와 같이 경남권역 전체를 평가기준으로 계속 적용한다면 수년간 초기분양비율 개선여지도 보이지 않으므로 현재의 평가제도에서는 미래에도 보증기준 점수 상회가 불가능할 것으로 보여 눈앞이 캄캄하다”고 토로했다.

　이에 공단은 탄원서의 답변서를 통해 “우리공사 정비사업자금대출보증은 관리처분계획인가서를 기준으로 심사하며, 신촌2구역주택재건축정비사업은 관리처분계획인가 전 단계의 사업장입니다. 따라서 확정되지 않은 사업관련 정보를 기준으로 우리센터에서 상담한 결과, 종합심사평점 미달에 의한 보중금지대상에 해당함을 안내해드렸다”며 “향후 관리처분계획인가 등 보증필수요건이 충족된 후 보증취급여부에 대해 심사를 진행할 수 있음을 알려드린다”고 답했다.