역전세난 대책없나
역전세난 대책없나
  • 황철성
  • 승인 2019.07.14 21:59
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지방자치부 부장 황철성


 2년 전 한 아파트를 전세 계약한 A 씨는 올해 계약만료 기간을 앞두고 전셋값이 거의 반 토막 나듯이 떨어진 탓에 보증금을 제대로 돌려받지 못할 거라며 애를 태우고 있다.

 경남도내 주택도시보증공사의 전세 반환보증보험에 가입한 세입자가 계약 만료 후 보증금을 받지 못해 공사에 신고한 사고 건수는 작년 20건에서 올해 5월 기준 34건에 53억 9천800만 원으로 급증했다.

 국토교통부 실거래가 공개 시스템에 따르면 지난 2017년 6월 기준 김해의 한 아파트 전셋값이 1억 3천만 원에서 1억 5천만 원까지 거래됐지만, 지난달에는 8천만 원에서 1억 원까지 떨어졌다. 창원의 한 아파트도 같은 기간 2억 4천만 원에서 최저 1억 5천만 원까지 크게 떨어졌다.

 집값과 전셋값의 동반 하락에 전세 부채 우려가 커지고 있는 가운데 세입자에게 보증금을 제대로 돌려주지 못하는 `역전세난`이 발생하고 있다.

 일부 지역에선 집을 팔아도 보증금에 모자란 일명 `깡통전세`마저 나타나고 있다.

 집값 하락기는 2010년대 초반에도 잠시 있었지만, 당시엔 전셋값 상승이 받춰줘 그나마 다행이었지만 최근 상황은 5~6년 전과는 양상이 다르다.

 집주인이 세입자에게 돌려줘야 하는 보증금과 세입자가 은행에서 빌린 전세자금 대출에 대한 불안감이 높아지고 있다.

 역전세난은 하반기에도 지속될 것으로 예상돼 전세 반환보증 등 안전장치를 마련해 놓아야 한다는 지적이 나오고 있다.

 국내 한 대학교 교수 연구논문에 따르면 만성적 저금리 정책과 만성적 부동산 경기 부양의 결과로 저금리 장기화와 정부의 규제 완화가 집값 및 전셋값을 급격히 끌어올렸고, 부동산 투기심리가 보태져 전세 부채 `폭탄`을 키워왔다는 것이다.

 또 금리 인상과 집값과 전셋값 하락 등 대내외 충격과 정책실패가 일어나면 대규모 금융위기가 일어날 가능성을 배제할 수 없다고 진단했다.

 금융당국은 아직 `위기`가 목전에 닥친 상황은 아니라고 판단하면서도 역전세난이 전국에 걸쳐 발생하는 상황에 주목하고 있다.

 금융위와 금융감독원은 전세가 하락에 따른 역전세난 발생으로 전세자금 대출 부실화 및 세입자 피해 등 리스크 요인이 상존하다고 밝혔다.

 이는 전셋값 하락으로 만기 때 보증금을 돌려받지 못했다는 세입자, 보증금을 돌려주려고 대출을 받거나 집을 팔아야 한다는 집주인 등 부동산 카페에 올라오는 사연들이 이미 전반적 현상이라는 점을 당국도 공인한 셈이다.

 전셋값 하락은 올 하반기에도 이어질 것으로 보여 파장은 계속될 것으로 우려된다.

 전문가들은 전셋값 하락으로 보증금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해 세입자 스스로 안전장치를 마련할 필요가 있다고 강조한다.

 우선 대항력을 얻기 위해서는 주택임대차보호법상 권리인 점유, 전입신고 후 확정일자를 반드시 받아놓고 주택도시보증공사와 서울보증보험의 전세금반환보증에 가입할 필요가 있다.

 정부는 임차인 보증금 보호를 위해 7월 말부터 전세금반환보증 가입을 미분양관리지역에서 전국으로 확대하는 한편 전세 계약 기간 종료 6개월 전까지 가입 가능하도록 개편한다.

 금융당국은 역전세 및 깡통전세가 전국적으로 확산돼 금융 시스템을 위협하는 리스크가 될 수 있다고 보고 비상계획을 마련하는 한편 집값과 전셋값 하락이 가파른 지역을 중심으로 실태조사에 나선다.

 상황이 심각해질 경우 집을 담보로 보증금 일부를 빌려주는 `역전세 대출`이나 경매 유예기간을 연장하는 방안을 검토하고 있으며, 대출자에게 전세 보증보험 가입을 권유하도록 은행들에 지시했다.

 경남지역 역전세 현상은 당분간 이어질 것으로 예상돼 전세 만기까지 기다리지 말고 집주인에게 "만기일에 맞춰 전세 보증금 반환을 요구할 것이며 이를 지키지 못할 시에는 법정이자율을 적용해 연체이자를 부과하겠다"는 내용증명을 보내는 등 2~ 3중 안전장치를 마련해야 피해를 줄일 수 있을 것이다.


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