전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법안(대안)(이하 전세사기특별법)이 6.1부터 시행된다. 전세사기특별법의 핵심골자는 특별법의 피해자로 인정되면 살고 있는 주택이 경매에 넘어갔을 때 우선 매수권을 부여하는 것이다.
세부적으로 살펴보면 임차주택 낙찰지원은 ① 피해주택의 경공매를 유예하고 ②피해자에게 우선매수권을 부여하고 ③ 조세채권을 안분하며 ④ 경락자금을 대출하는 것으로 정해두고 있다. 특별법의 세부안은 당초 선지원 후구상권행사를 요청했던 일부 의원들의 요구안은 받아들이지 않은 셈이다.
우선 특별법이 정하고 있는 전세사기 피해자는 누구인가. 법 제3조는 다음의 요건을 모두 충족시킬 것을 요구하고 있다.
첫째, 주택임대차보보법에 따라 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 확정일자를 갖추어야 한다.
둘째, 임차인의 임차보증금이 3억 원 이하여야 한다. 그런데 시도별 여건에 따라 최대 2억 원을 상향할 수 있어서 5억 원 이하까지도 가능하다.
셋째, 임차주택의 경매 또는 공매절차의 개시 등으로 다수의 임차인에게 임차보증금반환채권의 변제를 받지 못하는 피해가 발생하였거나 발생할 것이 예상되는 경우다.
넷째, 임대인이 임차보증금반환채무를 이행하지 아니할 의도가 있었다고 의심할 만한 상당한 이유가 있어야 한다. 이를 충족시키기 위해서는 전세사기로 수사 개시가 되어야 하므로 변호사의 조력을 통해 고소장제출이 필수적으로 요청된다.
법은 전세사기의 가해자의 범위를 임대인으로 국한시키지 않고 여러 대상으로 확대하고 있다. 임대인의 대리인과 임대인의 주택의 임대에 관해 업무를 처리하는 자, 임대인의 의뢰를 받은 공인중개사 및 중개보조사, 임대인을 위하여 임차인을 모집하는 자, 다수의 임대인 배후에 있는 동일인 등을 가해자로 포함시키고 있다. 일각에서는 전세사기를 범죄단체조직죄로서 의율할 가능성도 시사하고 있다.
요컨대 특별법 적용 대상은 대항력을 갖추고 확정일자를 받은 임차인이며, 임차 주택에 대한 경ㆍ공매가 진행돼야 하고, 면적ㆍ보증금 등을 고려했을 때 서민 임차주택에 해당해야 한다. 또 수사가 개시되는 등 전세사기 의도가 있다고 판단되고 전세금 미반환이 의심되어야 한다.
전세사기 신청절차는 피해자인 임차인이 국토교통부에 피해자 지정을 위한 신청을 하면, 국토교통부 장관이 이에 대해 조사하게 된다. 주택의 가격 및 실태, 임차주택의 권리관계, 임대인의 채무 등 필요한 정보나 자료를 조사할 수 있다.
전세사기의 구제책은 크게 네 가지다. 우선 임차인이 전세건물의 경매 및 매각유예를 신청하면 이를 인용해 준다. 다음으로 전세건물이 민사집행법에 따라 경매될 경우 보증을 제공한 후 우선매수할 수 있는 권리를 전세사기피해자에게 제공한다. 우선매수권을 행사할 경우 국가가 저리의 대출을 제공해 준다. 또 임대인이 국세를 체납할 경우 임대인의 보유주택이 2개 이상일 때에는 안분배당하여 징수할 수 있도록 하여 전세피해자를 보호하는 장치를 두고 있다. 예컨대 임대인 미납 세금이 10억 원이고, 주택을 100채 보유했다면 한 채당 1000만 원씩 조세채권을 나누는 것이다. 끝으로 전세사기피해자가 피해주택의 매입을 공공주택사업자에게 요청할 때 공공임대주택사업자가 공매방법으로 주택을 취득한 후 이를 전세사기피해자에게 우선 공급할 수 있다.
전세사기의 피해를 입은 독자들은 우선 전세사기 피해신고절차를 진행하고 이를 위해 형사고소 등의 절차를 진행할 필요가 있다.
