민홍철 변호사의 생활법률 상담 <53>

소유권이전 가등기 채권회수

2011-09-01 경남매일

　A씨는 B씨에게 금 1천만 원을 빌려주면서 그 담보조로 B씨 소유의 주택에 소유권이전등기청구권 가등기를 설정했다. 그러나 위 주택에는 A씨의 가등기에 앞서는 C씨의 근저당권(채권최고액 1500만 원)이 설정돼 있고， B씨는 변제기일이 지났음에도 위 돈을 변제하지 않고 있다. 이러한 경우 A씨는 어떻게 하면 빌려준 돈을 쉽게 받을 수 있는가.

　부동산에 대한 담보가등기 권리자는 가등기담보등에관한법률에 의해 그의 선택에 따라 청산절차를 밟아 채권대신에 목적부동산의 소유권을 취득하든지 아니면 법원에 목적부동산의 경매를 신청해 채권을 회수할 수 있습니다.

　우선 A씨는 목적부동산의 시가를 평가해 그 평가액에서 채권액을 공제한 금액， 즉 청산금액을 채무자 B씨에게 통지하고 2개월간의 청산기간이 경과한 후 청산금을 지급하고 가등기에 기한 본등기를 청구해 소유권을 취득함으로써 채권회수에 대신할 수 있습니다. 이 때 선순위채권자가 있을 때는 그 채권액도 함께 공제하고 청산금을 정해야 합니다.

　또한 A씨로서는 위와 같은 절차를 밟지 않고 막바로 경매를 신청해 경락대금에서 C씨의 채권액 다음으로 우선배당을 받아 채권을 만족할 수도 있습니다.