참여정부의 부동산대책 기조는 재건축을 비롯한 수요억제책에 집중돼 왔다. 집값 상승이 있을 때마다 수요차단을 위해 단기적 처방을 내렸던 것이다.

하지만 이같은 정책 의지와는 반대로 집값은 꺾이지 않고 널뛰기를 계속해왔다. 무엇보다 정부가 근본적인 해결책을 내놓지 못했기 때문이다. 그만큼 중장기적인 대책이 없었던 탓이기도 하다.

가장 큰 문제는 공급 부분이다. 현 정부는 이 문제를 중요도 면에서 늘 후순위로 미뤘다.

부동산정책에 대한 책임을 물어 사실상 경질의 의미가 담긴 추병직 건설교통부 장관도 이같은 공급확대를 강조해 왔지만, 참여정부는 이상하리만큼 이 문제에 대해 민감한 반응을 보여왔다.

추 장관의 경우 지난해 4월 입각때부터 공급확대를 주장했다. 실제 그는 건교부 장관 확정직후 서울 방배동 자택을 찾은 기자들에게도 “신도시를 건설해야 한다”고 강조한 바 있다.

재정경제부 내부에서도 이 문제를 놓고 갈등을 빚었고 결국 청와대는 공급확대보다 수요억제에 중심축을 뒀다. 실제 8.31대책 당시에도 박병원 제1차관이 뒤로 밀려나고 김석동 차관보가 전면에 나선 것도 박 차관이 공급확대를 주장해 왔기 때문이다.

그만큼 그동안 참여정부 내에서 공급확대를 강조했던 인사들은 한마디로 '왕따'를 당해온 셈이다.

그러던 참여정부가 입장을 완전히 바꿨다. 공급없이는 집값 안정이 어렵다는 점을 뒤늦게서야 인식한 것이다. 지난달 27일 검단신도시와 파주신도시 3단계를 추가로 내놓은 것도 이같은 인식 변화를 보여준 사례로 꼽을 수 있다.

이번 11.15대책 역시 이같은 변화된 정책기조가 여실히 담겨있다. 동시에 정부의 부동산정책 라인도 같은 기조를 밝혀온 인물들로 대거 교체됐다. 현재 부동산특별대책반을 끌고 있는 박 차관의 기용 역시 같은 맥락으로 해석할 수 있다.

참여정부가 공급보다 수요억제에 정책의 무게를 둔 이유는 투기수요가 집값 상승을 야기시킨다는 진단 때문이다.
2003년 10.29대책과 2005년 8.31대책을 통해 양도소득세를 중과하고 보유세를 대폭 올린 게 대표적인 사례다. 10.29대책을 통해서는 투기지역내 주택담보인정비율(LTV)을 낮췄고 올해 3.30대책에서는 고가주택에 대한 총부채상환비율(DTI)을 적용했다. 모두가 투기수요 차단을 위한 조치였다.

이번 11.15대책에서도 LTV와 DTI 등을 통해 주택담보대출을 더욱 조이고 해당 금융기관에 대한 지도·감독을 강화한다는 방침도 수요억제 차원이다. 그만큼 참여정부는 지금까지 투기수요 억제에 정책적 역량을 집중했으며 여전히 이에 대한 고집을 꺾지 않고 있음을 엿볼 수 있다.

재건축을 꽁꽁 묶은 이유도 별반 다르지 않다. 특히 재건축의 경우 참여정부 출범 초기부터 집값 상승의 진원지로 꼽히며 늘상 정부를 괴롭혀 왔다.

참여정부가 재건축 누르기를 처음으로 시도한 것은 2003년 5.23대책을 통해 내놓은 재건축 후분양제이다. 이어 같은 해 9.5대책에서는 소형평형 의무비율과 조합원 지위양도금지를 발표했다. 10.29대책을 통해서는 개발이익환수제 도입을 시장에 공포했다.