2024-03-28 18:01 (목)
공인중개사의 직접거래금지ㆍ법률문제
공인중개사의 직접거래금지ㆍ법률문제
  • 김주복
  • 승인 2022.11.16 20:15
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김주복의 법률산책
변호사<br>
김주복 변호사

공인중개사법은, 개업공인중개사 등이 중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위를 금지하고 있고(법33조 1항 6호), 이를 어긴 경우에는 형벌(3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금)에 처하도록 규정한다(법48조 3호). 이러한 처벌 규정을 둔 취지는, 공인중개사의 직접거래를 허용할 경우 중개업자 등이 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용함으로써 중개의뢰인의 이익을 해하는 일이 없도록 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있다는 것이다. 이에 더하여, 시ㆍ도지사는 소속된 공인중개사가 직접거래금지를 위반하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있고(법36조 1항 7호), 등록관청은 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다(법38조 2항 9호).

공인중개사 본인이 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 경우를 금지하는 것이므로, 거래 상대방에게 별도로 공인중개사가 있거나, 공인중개사 본인이 아니라 자신의 중개보조인과 거래 의뢰인 사이를 중개하는 경우에는 법이 금지하는 영역이 아니다. 

그렇다면, 직접거래여부를 판단하는 기준이 공인중개사에 한정되는지, 아니면 그 배우자나 가족을 포함하는지 여부가 문제 될 수 있다. 

최근 대법원이 판결한 사례(2021도6910)가 있는데, 사안의 요지는 이렇다. 서울 강동구에서 부동산사무실을 운영하던 공인중개사 A씨는 2019년 10월 전세보증금 3억 9000만 원에 나온 아파트 전세계약을 체결하면서, 임차인란에 남편 이름을 기재하여 전세계약서를 작성해 중개의뢰인과 직접 거래를 한 혐의로 기소가 되었다. 1심 법원은, `전세계약서상 명의자는 A의 남편이지만 이들은 부부관계로서 경제적 공동체 관계이고, A씨가 해당 아파트에 실제로 거주했으며, 집주인에게 자신이 중개하는 임차인이 남편이라는 사실을 알리지 않았고, 집주인으로부터 중개를 의뢰 받으면서 집주인의 급박한 사정(즉, 주위 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 새로운 임차인을 구한다는 사정)을 알고 자신이 시세보다 저렴한 금액으로 임차하는 이익을 얻었으므로 직접거래를 금지하는 규정의 취지를 정면으로 위배했다`고 판단하였다(벌금 500만 원 선고). 2심 법원도 A씨의 혐의를 유죄로 판단하면서, 다만, A씨가 범행을 통해 특별히 자신의 부당한 이득을 꾀하는 반면 중개의뢰인의 이익을 해했다고 볼 만한 사정이 명확하지 않고, A가 취득한 경제적 이익이 크다고 볼 수 없는데 다가, 동종 범죄 전력이나 벌금형 이상의 전과가 없는 점 등을 종합해 보면, 1심 법원의 형이 너무 무겁다고 판단했고(벌금 250만 원 선고), 대법원도 2심법원의 판결을 확정했다.

한편, 공인중개사가 직접거래금지 규정을 위반한 경우에, 그 거래의 효력은 어떨까? 
실제로 대법원에서, 공인중개사가 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 매도한 경우에 매매매계약의 효력에 관하여 판단이 된 사안이 있다(2016다259677). 사안의 요지는 이렇다. 공인중개사 B씨는 전원주택을 구하러 부동산사무소를 찾아온 A씨에게, 자신이 소유한 한 다세대 주택을 소개하고 매매계약을 체결했다. A씨는 B씨에게 계약금 5000만 원을 지급했다. 이후 A씨는 `B씨가 공인중개사로서 의뢰인과 직접 거래한 것이므로 공인중개사법 제33조 6호에 위반에 해당하여 매매계약 자체가 무효`라고 주장하며, 법원에 계약금 반환소송을 제기하였다. 1심 법원은, `공인중개사의 직접거래금지 위반에 해당하더라도, 매매계약 자체가 무효가 되는 것은 아니다`는 판단(청구기각)을 했다. 그러나, 2심법원은 "공인중개사법 제33조 6호의 입법목적과 이 규정을 위반하면 형사처벌 하도록 규정하고 있는 점 등에 비춰볼 때, 이 규정은 강행법규(효력규정)로 봄이 상당하므로 이를 위반해 체결된 매매계약은 무효"라고 판단(청구인용)했다. 이에 대하여 대법원은 다음과 같은 이유로 원고승소 판결한 2심 판단을 깨고, 사건을 2심법원으로 환송하였다. `공인중개사법 제33조 6호 규정의 취지는, 공인중개사가 거래상 알게 된 정보 등을 자신의 이익을 꾀하는 데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 경우가 있게 될 것이므로 이를 방지해 중개의뢰인을 보호하고자 함에 있는 것이지, 이 규정을 위반한 거래행위 자체를 현저히 반사회성, 반도덕성을 지닌 것이라고 보아 사법상의 효력까지도 부인해야 하는 경우라고 볼 수 없다`.

만약, 거래의 사법적 효력까지 무효라고 한다면, 중개의뢰인이 중개사의 직접 거래임을 알면서도 스스로 자신의 이익을 위해서 체결한 거래마저도 그 효력을 부인할 수가 있게 되므로 거래의 안전을 해칠 우려가 크다. 1심 법원과 대법원의 판단이 더 타당하다. 


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