3. 반드시 알아야 하는 임대차보호법1)주택，상가건물임대차보호법(줄여서 `주임법`，`상임법` 이라 한다) : `주임법`은 주거용 건물의 임대차에 관하여 임차인의 주거생활 안정을 목적으로 `민법`의특별법으로 제정되었으며， `상임법`은 `주임법`의 모태로 소규모 상가의 임차인을 보호하기 위하여 "민법"의 특별법으로 제정되었다. 이 법들은 임대차 계약기간동안 존속기간(주택:2년， 상가:1년)을 보호하고， 채권임에도 `물건`에 인정되는 `대항력`을 부여 함으로써 임차인을 보호하고 있다. 그리고 법원 경매 등으로강제 매각되는 경우에는 임차보증금에 대하여 먼저 배당을 받을 수 있도록 우선 효력을 인정하고 있다.

2)최우선 변제금액(소액 보증금) : (1)주택의 경우， 임차인이 거주하는 주택이 근저당 등의 이유로 경매에 넘어간 경우 `주택의 인도와 주민등록`을 마치게 되면 보증금 중 일정액을 담보물권자 보다 우선하여 변제를받을 수 있다. `주택임대차보호법. 2021년 05월 11일` 임차인에게 지급하는 소액보증금(최우선변제권)을 정리하면， 서울특별시 보증금 1억 5000만 원 이하 일 경우 5000만 원，수도권(과밀억제권역， 세종， 용인， 화성시) 보증금 1억 3000만 원 이하 일 경우 4300만 원， 광역시(안산， 김포， 파주， 광주시) 보증금 7000만 원 이하 일 경우 2300만 원，그 밖의 지역(창원， 김해시) 보증금 6000만 원 이하 일 경우 2000만 원을 보호받을 수 있다. 예를 들어 2022년 7월 김해시 소재 주택을 임대차계약 할 경우 해당 부동산에근저당이 상당금액 설정되어 있는 상태에서， 6000만 원 이상의 임대보증금으로 전세계약을 하고， 해당 부동산이 경매 진행， 낙찰 됐다면 해당 부동산의 임차인은 소액보증금 2000만 원 중 1원도 보호 받지 못한다는 뜻이다.

(2)상가의 경우， 상임법은 영세 상인들의 상가 임대 보호를 위하여 마련한 법안으로 해당 건물이경매 진행이 된다면， 우선변제와 최우선변제권 등등을 받을 수 있어야 한다. 우선변제란 임대차 중인 건물이 경매에 넘어 갔을 경우 배당 순위에 따라 보증금을받을 수 있는 권리를 말한다. 우선변제권을 갖추기 위해서는 환산보증금(전세보증금+월세×100)이 일정 한도 이하여야 하며， 사업자등록과 확정일자를 갖추어야한다. 최우선변제권은 경매 시 배당 순위와 상관없이 선순위 근저당 보다 먼저 배당 받을 수 있는 권리를 말한다. 이 역시 사업자등록이 필요하며， 상임법에서정한 소액보증금에 해당 되어야 한다. 최근 상가 권리금 문제가 대두되어 지난 2015년 5월 31일부터 대항력 적용금액을 무제한으로 인정한다.