"낙찰받은 부동산 명도 어렵지 않다"
"낙찰받은 부동산 명도 어렵지 않다"
  • 경남매일
  • 승인 2022.05.22 17:59
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이호근의 쉬운 경매ㆍ공매
이호근의 쉬운 경매ㆍ공매
황경진 경매전문학원 부원장

 

 

△매각기일의 공고 매각기일과 매각결정기일을 지정한 때에는 법원이 이를 공고한다. 공고사항을 기재한 서면을 법원게시판에 게시하는 방법으로 하고, 최초 매각기일에 관한공고는 그 요지를 신문에 게재하는 외에 인터넷 법원경매 사이트에 공고한다.
⑤매각의 실시기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시해 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정한다.
⑥매각의 결정법원은 지정된 매각결정기일에 이해 관계인들의 의견을 들은 후 매각허가여부를 결정(매각결정기일로부터 7일 후)한다. 매각허가여부의 결정에 이해 관계인은 7일 이내 즉시항고 할 수 있다.
⑦매각대금의 납부매각허가결정이 확정되면 법원은 맥각대금의 지급기한을 정해, 낙찰자(매수인)에게 매각대금의 납부기한을 알려준다. 통상 매각기일로 부터 15~35일 정도이며,잔금납부기한까지 낙찰자는 언제든지 매각대금을 선납부 할 수 있다.
낙찰자가 지정된 납부기한까지 낙찰대금을 납부하지 않으면 법원을 차순위매수신고인이있을 때는 그에 대하여 매각을 허가할 것인지 여부를 결정하고, 차순위매수신고인이 없을 대에는 새매각을 실시한다. 새매각시에는 입찰보증금을 최저매각대금의 20%로 저감해 매각한다. 낙찰자가 잔금을 납부하지 않는 경우는 시세 파악을 소홀히 해 입찰금액을 높게 잡았을 경우, 예상했던 대출이 안돼 자금조달에 문제가 있는 경우, 선순위 임차인 등 권리분석에 실패한 경우 등이다. 특히 요즘 대출 규제가심해서 입찰 전에 충분한 자금 검토가 필요하다.
⑧소유권이전등기 등의 촉탁매수인은 대금을 모두 납부하면 부동산의 소유권을 취득하게 된다. 대금납부 후 인도명령은 집행법원에 서면으로 신청할 수 있다.
⑨부동산 인도명령인도명령은 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내 신청해야 하며, 6개월이 지난 뒤에는 점유자를 상대방으로 해 건물명도소송을 해야 한다. 임차인은 명도확인서와인감증명서를 제출해야 배당금을 수령하며, 선순위 임차인과 진성유치권 신고자는 인도명령 제외자이다. 또한 근저당권 설정 후 점유권원 없는 모든 점유자는인도명령 대상자이다. 통상적으로 명도비용은 아파트는 3~400만 원(10만 원/평), 노래방은 1~2000만 원, 모텔은 2~5000만 원 정도 지급하는 실정이다.
인도명령 신청 법무사 비용은 5~10만 원 정도이며, 집행관 사무실에 비치된 `강제집행 신청서`에 인도명령결정문과 송달ㆍ확정 증명서를 발급받아 첨부해 제출하면, 1차 계고(10일 정도 시간을 준다), 2차 계고(역시 10일 정도 시간을 준다)를 거쳐 그래도 인도명령에 불응하면, 2차 계고 마지막 날 강제집행을 하게 된다.
위와 같이 해당 부동산을 점유하고 있는 점유자를 원만한 협의 또는 강제집행 절차를 통해 이사를 내보내는 과정 및 결과를 통틀어 명도라고 하는데, 명도의 핵심은점유자와의 첫 대면이 제일 중요하고, 점유자와의 대화에서 고압적이고, 위협적인 자세는 절대 없어야 하며, 현재 상황을 충분히 설명하고, 편안한 분위기로 대화를이끄는 것이 중요하다.
또한 점유자의 입장에서 생각하고, 점유자에게 조금이라도 도움을 줄 수 사항 등을 대화로 풀어 간다면 점유자 명도는 크게 걱정 안 해도 된다. 부동산 경매의 진행 절차는 이 정도로 간략히 설명하고, 보다 자세한 내용은 2~8장에서 쉽고, 자세히 설명하겠다.


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