△배당요구의 종기결정 및 공고

배당이란， 채무자의 부동산을 경매로 팔아 그 매각대금으로 빚을 갚는 절차를 말한다.

입찰자(경매참가자)가 왜 남들이 받아 가는 배당액까지 알아야 할까?

예를 들어， 낙찰 후 임차인의 전세보증금 1억 원을 떠안게(인수하게) 된다면 생각만 해도 끔찍한 일이다. 그래서 권리분석을 할 때 각 채권자들이 얼마씩 배당받는지 분석한다면 입찰할 것인지 여부， 입찰가를 얼마로 할 것인지 등을 현명하게 결정할 수 있다.

어느 한 사람이 경매를 신청한 경우라 하더라도 실제로 채권자가 여러 명인 경우가 많다.

특히， 경매되는 주택이나 상가에 세 들어 사는 사람의 경우에는 경매 때 임차보증금을 돌려받기 위해서는 반드시 배당요구종기일까지 법원에 배당요구를 신청해야 된다. 따라서 법원에서는 경매개시결정이 나면 최초 입찰일 전까지 (보통 2～3개월) 배당요구종기일을 지정하여 이를 공고하고， 이해관계인들에게 송달(통보)한다. 배당요구를 해야 할 채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자， 소액임차인， 확정일자부 임차인， 임금채권자 등이며， 경매개시결정등기 후가 압류한 채권자， 국세 등의 교부 청구권자 등이 있다.

배당순서는 집행비용， 소액임차인보증금(최우선변제액)， 임금채권， 관련 세금(주로 재산세， 종합부동산세이며 시청， 구청에서 교부청구한 당해세) 등으로 배당하며， 그다음에 등기사항증명서상의 권리 순서대로 배당이 이뤄진다. 배당 시기는 보통 낙찰자가 잔금납부하고， 약 1개월 전후가 된다.

△매각의 준비(집행관이 현장 조사 보고서를 작성하고， 사법보좌관이 작성하는 매각물건명세서는 매각일 7일 전부터 확인 가능하다)

경매 준비 절차로서 법원은 집행관으로 하여금 현재 부동산의 상태는 어떤지， 누가 점유하고 있는지， 세입자의 보증금ㆍ월세는 얼마가 되는지 등에 대한현장조사를 실시한다. 또한 부동산의 객관적인 시세를 알아보기 위해 감정평가사에게 부동산 평가를 의뢰하고， 평가된 금액을 기준으로 최저 매각금액을 정한다.

△매각 및 매각결정기일의 지정ㆍ공고ㆍ통지

매각 방법으로는 매수신청인이 매각기일에 매각장소에서 입찰표를 제출하는 최고가 입찰자(최고가매수신고인) 기입입찰 방법을 사용하고 있으며， 입찰을 실시하였으나， 입찰자(매수자)가 1명도 없는 경우 법원은 최저가액에서 20～30% 저감된 금액으로 보통 한 달 후 입찰기일을 다시 정해서 매각을 실시한다.

이를 유찰이라 하며， 경매물건이 낙찰(매각)되지 않았다는 뜻이다.

매각기일 및 매각결정기일의 지정법원은 세무서 등에 대한 최고， 현황조사， 최저매각가격결정 등의 절차가 끝나고 경매 절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 공고한다.

최초매각기일은 공고일로부터 14일 이상 간격을 두고 지정하고， 매각결정기일은 매각(입찰) 7일 후 법원은 최고가매수신고자로 선정된 자에게 해당부동산을 매각할 건지를 최종결정한다.