황경진 경매전문학원 부원장

제1편 경매 종료 후， 제2편 공매 진행 1장. 반드시 알아야 할 경매의 기본 지식1) 경매의 종류 (1) 강제경매 : 채권자가 집행권원 등으로 경매신청을 할 수 있는 경우를 말한다.

여기서 집행권원이란 쉽게 말해 채무자의 재산을 강제집행 할 수 있는 법적 문서를 말한다. 다시 말해 "법적으로 당신이 채무자의 재산을 강제집행할 수 있습니다" 하는 권한을 주는 공적인 문서(판결문)라 할 수 있다. 강제경매는 법원 소송을 통해 판결문을 받아 진행되는 경매란 의미이다.

따라서 법원의 판결문을 읽어 보면 해당 경매를 이해하는데 큰 도움이 된다. 대략 경매신청 건수의 30% 정도가 강제경매 물건이다.

(2) 임의경매 : 아파트， 상가 같은 부동산이 대부분 임의경매로 이루어지는데， 근저당권이나 전세권， 유치권， 담보권가등기를 포함한 담보가 되는 물권을 가지고 있는 채권자가 신청을 하게되면 경매가 진행된다. 강제경매와 틀린 점은 법원의 판결문 없이 가지고 있는 물권만으로 경매신청이 가능하다는 것이다.

예를 들면， 아파트를 구입할 때 은행은 해당 아파트에 `근저당권`이라는 권리를 설정하는데， 담보대출을 한 후 대출금을 갚지 못 할 경우 합법적으로 은행에서는 법원에 아파트를 넘겨 경매신청을 할 수 있다.

이를 임의경매라 한다. 통상 대출금 연체로 부터 경매로 나오기까지 6～7개월 정도 소요된다.

대략 경매신청 건수의 70% 정도가 임의경매 물건이다.

2)경매의 절차(경매를 배울 때 경매 전체 흐름을 이해하고 경매에 임하는 것이 도움이 된다)(1)경매의 신청 및 경매개시결정 채무자(돈을 빌린 자)가 돈을 갚지 않을 경우 채권자인 은행 등이 법원에 경매신청을 한다.

경매신청 채권자(은행 등)가 집행비용(경매비용 즉 감정평가비， 부동산 현황조사비， 송달료， 광고비， 집행수수료 등)을 납부하고， 경매신청을 하면 법원에서 경매신청의 적절성 여부를 심사하고， 적법하다고 인정되면 경매개시결정(통상 3일 정도)과 등기사항증명서(등기부등본)에 기입등기한 다음 경매개시결정문이 채권자， 채무자 등 이해관계인에게 서면으로 송달(통보)된다.

경매에서 송달은 매우 중요한다. 이해관계자들에게 경매가 진행 된다는 알림을 해야 하기 때문이다. 이때 이의신청은 송달 받은 날로 부터 1주일 이내 즉시항고 할 수있다.

이 경매개시결정등기는 법원이 해당 부동산을 압류하겠다는 것을 공시하는 것으로 이 경매개시결정등기 이후의 권리들은 그 효력이 없다.

예를 들면 경매개시결정등기 이후에 새로운 지상권， 전세권， 임차권등기， 가등기， 새로 전입한 임차인 등은 낙찰자에게 대항할 수 없는 소멸의 대상이 되는 것이다.

(1)히든카드 / 지지옥션