공동주택 공용 부분 비용부담 비율에 관하여
공동주택 공용 부분 비용부담 비율에 관하여
  • 김주복
  • 승인 2021.09.29 23:09
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김주복의 법률산책
김주복 변호사
김주복 변호사

공동주택은, 주택법 제2조 제3호에서 규정하는 용어로, "건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택"을 말하는데, 그 종류는 ①아파트, ②연립주택, ③다세대주택, ④기숙사 등이다(시행령 제3조). 우리나라 공동주택 중 아파트가 80% 이상을 차지한다. 공동주택, 특히 아파트를 관리함에 있어 공용부분과 전유부분의 개념 구분이 중요하다.

전유부분과 공용부분의 개념에 대해서는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 `집합건물법`)로 규정하고 있다.

"전유부분"은 `구분소유권의 목적인 건물 부분`을 말하고(집합건물법 제2조 제3호), "공용부분"은 `전유부분 외의 건물 부분`과 `전유부분에 속하지 않는 부속물`, 그리고 `관리 규약에 의해 공용부분으로 된 부속의 건물`을 말한다(집합건물법 제2조 제4호). 전유부분에 해당하는지 여부는 그것이 실제로 어떻게 사용되고 있는가에 의해 결정되는 것이 아니라, 그 형상, 위치 등 객관적 상황으로 보아 구분소유자의 전유에 제공될 것으로 설계된 건물 부분으로 인정되는지 여부에 의해 판단한다. 예를 들어, 전유부분을 구성하는 물건은 전유부분의 내부에 있는 각종 전유 설비(전기배선, 가스관, 수도관, 배수관 등)와 전유부분 출입문, 외기에 접하는 창, 창틀 등이다. 반면, 공용부분을 구성하는 물건은 건물의 기초, 내력벽, 옥상, 복도, 계단, 수개의 전유부분으로 통하는 출입구, 로비, 엘리베이터, 옥상, 지주, 지붕, 기둥, 내력벽이나 외벽, 기초 공작물, 지하실, 공용의 화장실, 보일러실, 기계실, 전기실 등이다.

공동주택에서 중요한 부분이 `관리비`이다. 관리비는 크게 ① 건물유지관리를 위한 비용 항목, ② 각종 공과금 납부대행 ③ 구분징수 항목으로 구성된다. 구분징수 항목으로는 `장기수선충당금`이 대표적인데, 공동주택을 오랫동안 안전하고 효율적으로 사용하기 위해 승강기 등 노후한 시설물 교체나 옥상 방수공사, 외벽 도색 등 보수에 필요한 비용을 소유자로부터 매월 징수해 적립해 놓은 비용이다.

공용부분에 관하여 관리비 부담은 어떤 비율로 분담이 되는가? 이에 관하여 집합건물법 제 17조는 "각 공유자는 규약에 달리 정함이 없는 한 `그 지분의 비율에 따라` 공용부분의 관리비용 기타 의무를 부담한다"고 규정한다. 즉, 각 구분소유자의 공용부분의 지분 비율에 따라 분담하는 것이다.

공용부분 중 승강기 유지보수와 관련하여, 지하주차장이 없는 아파트에서 승강기를 거의 사용하지 않는 1ㆍ2층 입주자에게 노후 승강기 교체 비용을 다른 입주자들과 똑같이 부과하는 것은 정당한가 여부가 문제 된다. 이에 관하여, 최근 주목할 만한 하급심 판결이 있어 소개한다. 사안은 서울 양천구 목동의 한 아파트는 1994년 12월에 준공되어 총 299세대로 구성되어 있었다. 아파트 입주자대표회의는 2019년 초 입주자들에게 승강기 교체와 관련한 안내문을 발송하고 설문조사를 했는데, 승강기 교체 비용 분담에 관하여 142세대가 균등 부과를, 120세대가 차등 부과를 선택했다. 입주자대표회의는 그 설문 결과를 토대로 장기수선충당금을 인상하면서 전체 입주자에게 균등하게 부과하겠다고 통보했다. 이 사건 아파트 1ㆍ2층에 거주하는 43세대는 법원에 입주자대표회의를 상대로 장기수선충당금 균등부과 처분을 취소해달라는 취지의 소송을 제기하였다.

법원은 이에 관해 다음과 같은 이유로 `장기수선충당금 균등부과처분이 부당하다`는 판결을 하였다. ① 이 사건 아파트는 지하주차장이 없기 때문에 1층 입주자가 승강기를 직ㆍ간접 이용한다는 것은 생각하기 어렵고, 2층 입주자는 승강기를 이용하더라도 3층 이상 입주자에 비해 낮은 빈도로 이용한 것으로 예상된다. ② 입주자대표회의는 승강기 교체를 위한 장기수선충당금 부담 비율 문제에 관해 입주자들 사이에 첨예한 대립이 있었음을 잘 알고 있었으므로 공용부분의 사용 빈도 등을 조사해 균등 부과 필요성 등에 관해 충분한 의견 교환과 논의가 이루어진 상태에서 장기수선충당금 부담 비율을 결정했어야 한다. ③ 이 사건 아파트 1ㆍ2층 입주자는 48세대이고, 3층 이상 입주자는 251세대이므로 충분한 논의나 설명 없이 입주자 의견을 물을 경우 다수는 균등 부과에 동의할 것으로 예측됨에도 불구하고, 입주자대표회의가 입주자 등 권리와 의무, 입주자 간 분쟁 등을 충분히 고려하는 의무를 충실히 했다고 보기 어렵다.


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