부동산거래에서 중개와 컨설팅 차이
부동산거래에서 중개와 컨설팅 차이
  • 김주복
  • 승인 2021.09.08 21:51
  • 댓글 0
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부동산 중개ㆍ컨설팅 현장서 혼동

현장 활동 내역 당사자 간 입증 곤란

어떤 활동 했는지 따라 구분돼

수수료 한도 컨설팅에 적용 안 돼

부동산 컨설팅 수수료 법적 분쟁 많아

약정 보수 과다 시 민법상 무효
김주복 변호사
김주복 변호사

우리가 부동산거래를 할 때, 거의 대부분 부동산중개소에 거래를 맡긴다. 그곳에서는 공인중개사라는 자격을 가진 자가 직접 또는 보조원을 사용하여 부동산중개 업무를 한다.

현재 부동산중개 업무를 규율하는 법이 `공인중개사법`(종래 `부동산중개업법`에서 명칭변경)인데, `중개`라 함은 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말하고(법 제2조 1호), 공인중개사법에 의한 중개대상물은 `토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 그 밖에 대통령령으로 정하는 재산권 및 물건`이다(법 제3조).

`부동산중개`와 구별할 개념으로, `부동산컨설팅`이라는 것이 있다. 부동산 이용, 개발이나 활용방안에 관한 종합적인 상담, 자문 등의 조력 활동을 하는 일이다. 이러한 활동을 하는 부동산컨설팅업체가 각종 부동산거래에 많이 관여한다.

실무에서는 어떤 행위가 부동산중개행위인지, 아니면 부동산컨설팅행위인지가 쉽게 구별되지 않는 경우가 있다. 어떤 행위가 부동산컨설팅행위와 부동산중개행위를 병존하고 있는 경우가 적지 않기 때문이다.

이론적으로만 본다면, 단순히 거래당사자를 연결하고 거래조건을 절충하는 활동이 주된 것이라면 부동산중개행위에 해당할 것이고, 반대로 부동산 이용, 개발이나 활용방안에 관한 종합적인 자문 활동이 주된 것이라면 부동산컨설팅행위에 해당할 것이다.

즉, 양자를 구별하기 위해서는 의뢰인을 위해서 실제로 어떠한 활동을 했는지가 검토돼야 하는 것이다.

실무상으로는 실제 활동한 내역에 관해 이해당사자 서로 간의 주장에 차이가 있고 입증하기 곤란한 점이 있어, 컨설팅에 따른 보고서가 존재하는지 여부, 컨설팅계약서를 작성하였는지 여부, 컨설팅의 기간 등을 실제 활동내역과 종합하여 양자를 구분하고 있다. 한편, 행위자의 사업자 등록상의 업종, 업태를 부동산컨설팅으로 등록을 했는지 여부도 구별기준으로 삼을 수도 있지만, 하나의 참고자료에 불과하다.

따라서, 사업자등록을 하였는지(부동산중개업이든 부동산컨설팅업이든)와 상관없이, 실제로 어떠한 활동을 했는지에 따라 부동산컨설팅행위가 인정될 수 있는 것이다.

공인중개사법에서는 부동산중개업자의 중개행위에 대한 수수료를 명목을 불문하고 일정한 비율로 한도를 정하고 있다(현재 수수료율이 0.4%~0.9%인 것을 0.4%~0.7%로 하향조정하고, 구체적인 적용구간도 변경하는 내용으로 법령개정을 하여, 2021. 9. 2.~9. 16.까지 입법예고 기간 중에 있음). 그런데, 이러한 수수료 한도가 부동산컨설팅행위에도 적용되는가?

실무상으로는, 부동산중개와 별개의 개념인 부동산컨설팅에 대해서는 부동산중개업법령에서 정하는 수수료의 한도를 적용하지 않고 있다.

즉, 당사자 사이의 자유로운 합의로 부동산컨설팅 수수료를 정할 수 있다는 것이다. 그런데, 한도가 없는 부동산컨설팅 수수료가 생각보다 너무 큰 금액이라 수수료에 관한 법적 분쟁이 많다.

비록 컨설팅 수수료에는 공인중개사법에서 정하는 한도규정이 적용되지는 않지만, 그렇다고 하더라도 수수료를 얼마든지 마음대로 정할 수 있는 것은 아니다. 당사자가 합의하여 컨설팅수수료를 약정하였다고 하더라도, 컨설팅행위 내용, 노력 정도, 기간 등을 종합하여 약정한 컨설팅보수가 너무 과다할 경우에는, 민법 제103조에서 정하고 있는 사회질서에 반하는 법률행위로 판단되어, 적정한 보수를 초과하는 부분에 대해서는 무효(일부무효)가 되는 것이다.


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