최근， 정부의 부동산정책 혼선으로 인해 많은 국민들이 피해를 입거나 다양한 방면으로 불만을 표출하고 있다. 이와 관련하여 우리나라 부동산공인중개사의 보수가 지나치게 많다는 여론이 일어나， 보수율 조정에 관한 논의가 전개되고 있다.
2020년 말 기준으로 공인중개사 자격을 가진 사람은 모두 46만 6589명에 달한다. 한국공인중개사협회에 따르면， 2020년 말 기준 전국 개업공인중개사 수는 11만 786명으로 집계됐다고 한다. 공인중개사의 권리와 의무에 관하여， 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(약칭， 공인중개사법)이 규율하고 있다.
다른 선진국들과 달리， 우리나라 부동산거래계약(매매， 임대차 등)은 매우 간소하고도 위험(?)하게 이루어지고 있다. 최소 1억 원 이상부터 많게는 수백억 원에 달하는 고가의 물건이 거래됨에도 불구하고 거래계약서는 달랑 1장으로 처리되고 있는 실정이고， 그마저도 미리 인쇄된 내용(부동문자)에 특약이라곤 고작 두세 줄로 끝난다. 이에 비하여 선진국들의 거래계약서는 최소한 50매 이상으로 계약 내용에 관하여 매우 세부적인 부분을 철저하게 정해두고 있다. 거래계약서의 내용이 방대하고 치밀하다면， 거래성사가 더딘 반면 향후 분쟁의 여지가 적을 것이고， 거래계약서의 내용이 허술하다면 거래성사는 쉬운 반면 향후 분쟁이 많을 것이다. 부동산공인중개사의 입장이라면， 둘 중 어떤 거래계약서를 선호하게 될까?
필자가 자주 접하는 상담으로， 공인중개사 수수료를 언제 지급하는지? 어떤 조건에서 얼마를 지급하는지에 관한 문제가 있다. 별도로 중개수수료 관련 계약서를 작성하지는 않고， 주로 거래계약서 내용 중에 중개수수료 조항을 삽입하여 수수료율과 지급시기를 정하는 것이 일반적이다. 구체적인 수수료율에 관하여는， 공인중개사법 제32조， 동법 시행령 제27조의2， 동법 시행규칙 제20조， 각 지방자치단체별 중개보수 등에 관한 조례에서 정한다.
특히， 지급조건에 관하여 문제가 되는 사례는， 거래계약이 체결된 후 각 거래당사자가 의무이행을 하지 않아 계약이 파탄되는 경우에 발생한다. 거래당사자(중개의뢰인)는 `거래가 파탄 났으니 중개수수료도 없다`는 주장일 것이고， 공인중개사는 `거래계약이 체결된 것으로 이미 중개는 종료되었고， 계약이행의 문제는 계약당사자가 알아서 할 일`이라는 주장일 것이다.
공인중개사법 제32조는 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우를 제외하고는 중개보수를 지급하도록 규정하고 있으므로， 계약체결로 일단 중개업무가 완료되었고， 중개사의 고의 또는 과실로 인한 계약파탄이 아니라면 중개수수료는 지급해야 한다는 것이 법원의 입장이다.
한편， 공인중개사에게는 어떤 직무상 의무가 부과되어 있을까? 공인중개사법에 의하면， 개업공인중개사는 등록을 함으로써 중개업을 전적으로 행사할 수 있는 반면에 11개 종류의 엄격한 주의의무가 부과되어 있다. 특히， 가장 기본적인 의무로서 중개의뢰인， 거래상대방의 신뢰를 저버리지 않도록 신의와 성실로써 공정하게 업무를 처리할 의무가 있고， 이 기본적인 의무로부터 비밀유지의무， 중개대상물확인ㆍ설명의무(공인중개사법 제25조) 등이 파생된다.
공인중개사가 이러한 기본적인 주의의무를 위반하였다면， 어떤 책임을 지게 될까? 중개업자가 고의나 과실로 이러한 주의의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사법 제30조 제1， 2항에 의하여 이를 배상할 책임이 있다. 대부분 공인중개사 사무실에는 중개보조원이 근무하면서 중개 업무를 전담하는데， 중개보조원이 주의의무를 위반한 경우에는 중개보조원은 물론 그를 고용한 공인중개사도 공동하여 책임을 진다. 한편， 공인중개사 측의 책임 범위를 결정함에 있어 중개의뢰인의 과실을 파악하여 그 비율대로 참작(과실상계)하는 것이 법원의 입장이다.
이러한 중개행위에 따른 손해배상책임을 보장하기 위하여 공인중개사들은 공인중개사법 제30조 제3항에 의하여 의무적으로 보증보험 공제가입 또는 공탁을 하여야 한다. 보험가입금액은 개업공인중개사가 개인인 경우는 1억 원， 법인인 경우는 2억 원이 대부분이다.
그런데， 그 보장금액으로 실제 보험사고처리에 감당이 될지 의문이고， 나머지 손해부분은 개업 공인중개사에게 일반 민사상 손해배상청구를 통하여 해결해야 하는 숙제가 남는다. 해결하지 못하게 되는 최종 손해 부분은 결국 거래당사자의 부담으로 남을 수밖에 없다.
