부동산 매매 시 계약면적이 실제와 다른 경우
부동산 매매 시 계약면적이 실제와 다른 경우
  • 김주복
  • 승인 2020.12.02 22:19
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김주복 변호사
김주복 변호사

 부동산 매매계약 후 대금을 지급하고 소유권이전등기를 경료한 후 확인해 보니, 매매계약서나 공부(등기부ㆍ대장)에 기재된 면적과 실제 면적이 다른 경우가 흔하다. 계약서나 공부의 면적보다 큰 경우라면 문제 삼을 일이 아니나, 적은 경우라면 불만이 생긴다. 이러한 경우에 줄어든 면적에 대해 매수인은 어떤 권리를 주장을 할 수 있을까?

 민법(제574조, 제572조)은 `수량을 지정한 매매`의 경우, 수량이 부족한 경우에 부족한 부분의 비율을 감안해 대금의 감액을 청구할 수 있고, 선의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 있으며, 남은 부분만 있었다면 매수하지 아니했을 때에는 계약전부를 해제할 수 있다고 규정한다.

 대법원(98다13914)은 `토지 매매에 있어 목적물을 등기부상의 평수에 따라 특정하고 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱하는 방법으로 매매대금을 결정했다고 하더라도, 객관적인 수치를 기준으로 가격을 정했다면 `수량을 지정한 매매`라고 할 것이다`라고 판시해, 일반적인 토지매매에서는 수량을 지정한 매매로 보지 않는 경향이다.

 재판실무에서 `수량을 지정한 매매가 아니`라고 본 사례가 많은데, 매매대상 토지가 인접해 있어 전체로서 한 덩어리의 토지를 이루고 있으며, 매매대상 토지가 여러 차례 분할ㆍ합병이 계속돼 지적중복을 감안해, 나중에 확정한 면적에 평당 기준가액을 곱해 매매대금을 정산하기로 한 사례(92다9463)가 있고, 토지매매계약서의 특약사항에 `상기 토지를 현상황대로 매도인과 매수인 쌍방 협의 하에 어떠한 이의도 없음을 확인하고 이 계약을 체결한다`라고 기재된 사례가 있다.

 토지담보권 실행을 위한 임의경매의 사례도 마찬가지다. 감정인이 단위면적당 가액에 공부상의 면적을 곱해 산정한 가격을 기준으로 삼았다 해도 이는 토지 전체의 가격을 결정하기 위한 방편에 불과하므로, 특별한 사정이 없는 한 `수량을 지정한 매매`라고 할 수 없다는 것이다.

 반면, `수량을 지정한 매매`라고 본 사례도 있다. 주변의 임야와의 사이에 경계를 나타내는 아무런 표지가 없었고, 토지 면적이 공부상의 표시대로인줄 알고 매매를 한 사례(95다48780), 매수인과 매도인사이의 대금 협상 과정에서도 서로 평당 기준가액을 기준으로 협의를 했던 사례(2001다12256)가 있다.

 그렇다면, 매매계약에서 어떤 점을 주의해야 할까? 매매계약서에 `1㎡당 가격을 정하고 수량 지정 매매계약임을 명시`하거나, `만약 토지면적이 부족할 경우에는 부족한 면적당 대금 감액을 청구하기로 한다`는 특약을 기재하는 방법이 있다.


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