투기적 대출 수요 규제 강화안
정부 발표 다음 날 헌법소원 청구
`현금 부자`만 고가 아파트 구입
재산권 침해ㆍ형평성 문제 직면
`집값 급등` 원인은 `공급 부족`

　투기지역 및 투기과열지구의 시가 15억 원 초과 아파트에 대해 주택 구입을 위한 담보대출을 금지한다고 정부가 발표를 했다. 현재 투기지역은 서울 강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동ㆍ마포ㆍ용산ㆍ성동 등 16개 자치구와 세종시이며 투기과열지구는 서울 25개 전 자치구와 과천， 성남 분당， 광명， 하남 등이다. 집값 흐름을 주도하는 지역의 매매를 원천 차단해 더 이상의 집값 급등을 막겠다는 정부의 의지가 엿보인다.

　정부 발표 다음 날(17일) 주택 구입을 목적으로 대출을 요청한 변호사가 헌법소원을 청구했다. 주요 내용은 헌법에서 보장하는 국민의 재산권을 제한할 소지가 다분히 있다고 한다.

　정부가 급등하는 아파트값을 잡겠다며 투기적 대출 수요 규제를 강화하는 내용의 `12ㆍ16 대책`을 발표한 지 하루 만에 위헌 논란에 부딪히고 말았다. 통상적인 유예기간도 전혀 두지 않고， 즉각 시행하는 고강도 대책에 대한 반발이기도 하다.

　주택담보대출 비율의 조정 수준을 넘어 아예 담보대출 자체가 불가능하도록 규제하는 조치에 대해서는 법조계 내에서도 재산권을 침해한다는 견해가 적지 않다. 물론 헌법재판소의 최종 결론이 어떻게 내려질지 예단하기는 어렵지만， 이로 인해 재산상의 피해를 보는 입장에서는 위헌 여부 판단을 구할 수밖에 없는 상황이다. 정부로서도 위헌 논란을 무릅쓰면서까지 처방 수위를 높여가야 하는 처지에 이른 것이다. 초과 이익 환수제와 민간택지 분양가 상한 제도 위헌 논란이 제기되는 것은 마찬가지다.

　하지만 이번 대책에서는 위헌 논란을 떠나서도 현실적인 여러 문제가 제기된다. 투기수요를 막으려고 은행 대출을 금지하겠다는 취지는 충분히 이해하지만， 이렇게 되면 현금을 가진 사람들만 고가의 아파트 및 주택을 구입할 수 있다는 점에서 사회적인 형평성 문제에 부딪히게 된다. 결국， 부유층에게 `돈 먹고 돈 먹는 잔치`를 허용하는 결과가 될 것이기 때문이다. 부동산 규제 차원에서 대출을 원천 봉쇄하는 조치가 세계적으로 유례를 찾아보기도 어려운 상황이다.

　한 마디로 현금 15억 원이 없으면 아파트를 사지 말라는 얘기다. 뒤집어보면 15억 원이 있는 사람만 아파트를 사도록 허용하겠다는 뜻 아닌가. 현금 부자에게는 아무 제한 없이 불로소득을 얻을 기회를 주는 반면 현금이 부족한 실수요자들에게는 서울 강남과 마용성 진출을 꿈도 꾸지 못하게 했다. 15억 원이 넘는 집에 사는 사람이 집을 팔고 이사하는 것도 어려워졌다. 집을 판 자금에서 기존 대출을 갚고 새로 살 집을 담보로 대출을 새로 받아야 하기 때문이다. 17일부터 대출이 금지됐으니 이사는 불가능해졌다고 봐야 한다.

　더구나， 정부는 후속 조치에 속도를 내는 움직임이다. 금융ㆍ과세 규제 방침에 이어 어제는 공시가격의 시세 반영률을 최대 80%까지 올린다는 방안이 추가됐다. 다주택 보유자들에 대해 보유세 부담을 지지 않도록 하기 위해서도 조속히 주택을 처분하라는 경고 신호다.

　그러나 이처럼 강압적인 대책으로 눈앞의 효과는 거둘 수 있겠지만 장기적으로도 효과가 지속될 수 있을지는 의문이다. 신규 공급이 이뤄지지 않는 한 주택시장이 숨죽이고 있다가 언젠가는 또 튀어 오르기 마련이라는 경험적인 교훈을 잊지 말아야 한다.

　부동산정책이 발표될 때마다 전문가들이 한결같이 문제점으로 지적하는 것은 공급이다. 집값 급등의 가장 근본적인 원인은 투기가 아니라 공급 부족이다. 공급 부족 문제는 공급 확대로 풀어야지 수요 억제만으로는 해결되지 않는다. 수요와 공급이 만나는 지점에서 가격이 형성되는 기본원칙을 무시해서는 절대 집값을 잡을 수 없다고 본다.