[기획/특집]획일적인 재개발ㆍ재건축 틀 벗어나 도시 본래 기능 살린다
[기획/특집]획일적인 재개발ㆍ재건축 틀 벗어나 도시 본래 기능 살린다
  • 강보금 기자
  • 승인 2019.12.10 23:00
  • 댓글 0
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도시재생 사업 리더기업 양산 ‘서린건설’의 꿈(김현수 개발본부장 인터뷰 )
대단지 아파트 단지들과 대형 상권 상업시설이 밀집돼 있는 양산신도시 중부동의 전경.
대단지 아파트 단지들과 대형 상권 상업시설이 밀집돼 있는 양산신도시 중부동의 전경.

기획단계서부터 개발ㆍ준공까지 다양한 변혁 시도하는 지역 건설사
양산신도시 중부동 핵심상권ㆍ젊음의 거리 랜드마크 입지 재개발
효율성ㆍ합목적성 고려 입주민 의견 반영 노력

 인구의 감소, 산업구조 변화, 도시의 무분별한 확장 등으로 쇠퇴하는 도시를 지역 역량의 강화, 새로운 기능의 도입을 통해 경제적ㆍ사회적ㆍ물리적ㆍ환경적으로 활성화시키는 것을 도시재생사업이라 한다. 서울 및 부산 등지에서 활발하게 진행되고 있으며, 정부 및 지자체 차원에서도 적극적으로 나서고 있어 향후 귀추가 주목된다. 이러한 시점에서 주목해야 할 지역은 양산 신도시다. 양산신도시 중부동은 양산 신도시 개발의 시초라고 할 수 있다. 제1구역으로 명명되는 핵심상권이자 젊음의 거리라고 불리며, 서울 명동과 같은 양산시내 최고의 상권들이 밀집돼 있는 곳이다. 또한 인근에 대단지 아파트 단지들이 포진해 있어 주거와 대형 상권 상업시설이 줄줄이 밀집돼 있고, 양산 터미널, 이마트, 모다 아울렛, 양산 실내체육관 등 핵심 주요 시설 등이 조성돼 있어 ‘양산의 중심’이라 불릴만한 곳이다. 이러한 양산 신도시에 획일적인 재개발 틀을 바꿀 서린건설이 주목을 받고 있다. 서린건설 개발본부장 김현수 이사와의 인터뷰이다.

김현수 이사
김현수 이사

 △ 이곳의 랜드마크 입지를 재개발 한다는 소식을 듣고 찾아보게 됐다. 기존의 재건축, 재개발과 무엇이 다른가?

 “우리가 흔히 재개발 재건축하면 대단지 아파트를 연상할 것이다. 그러나 그런 대단위 아파트개발에 따른 부작용은 이미 언론를 통해서 많이 알려져 있는 것처럼 필연적으로 그 지역에 거주하는 원주민들을 내쫓고, 새로운 부유층를 유입하는 방식으로 귀결된다.

 이러한 개발방식은 개발업자의 이익에는 부합되지만, 원주민의 입장에서 본다면 자본의 힘으로 사회적으로 취약한 계층를 억압하는 방식의 산업자본주의 개발방식이다. 그러한 획일적이고, 산업자본주의 방식의 개발이 아닌 버려지거나,이미 토지의 본래 목적에 부합되지 않는 지역를 선택, 주변지역과 동화되고,상생하는 형태의 개발를 추진하는 것이 도시기능 활성화 및 도심지 재생이며, 개발의 본래 목적이라고 생각한다. 또한 본래의 기능에서 벗어난 주거지가 아닌곳를 선정, 당초 목적에 부합되는 새로운 주거 기능과 상업 기능를 병행해서, 개발하는 것은 진정한 도심개발의 사례라 할 수 있을 것이다. 지방 자치단체에서 도시 기본계획을 5년마다 재수립하는 것도 이러한 도시기능 활성화 취지에 부합되는 방식이다. 그러나 지자체의 노력만으로 이런 도심 기능 활성화를 하기에는 시장 경제체제에서는 한계가 따를 수밖에 없고, 민간 건설사나 개발업체에서도 적극적으로 추진돼야 할 사회적 책임이 있다고 생각한다.”

 △ 그렇다면 기존 건설사들의 개발방식과 현재 서린건설에서 추진하는 개발방식이 무엇이 다른가?

 “기획 단계에서부터 개발, 준공에 이르기까지 제반 과정들 모두 차이가 있다고 생각한다. 구체적으로 말씀드린다면, 토지 매입 전 사업성 검토단계에서부터, 개발방향을 결정하기 전에 개발방식의 효율성과 합목적성을 함께 고려해 사업부지를 매입하고, 수익성 극대화보다는 장래 입주민들의 편리성을 우선 고려해 설계에 반영한다. 더불어 불필요한 현장의 공정들을 간소화해 공기를 단축하면서,사업비용을 낮추며 더불어 마케팅에서 다단계 외주방식의 분양 방식을 지향하고, 본사의 직원들이 직접 일선 현장에서 분양업무를 추진함으로써 생생한 입주민들의 의견을 반영한 마케팅을 추진하고자 한다. 이러한 일련의 노력들은 장래 수요자인 고객의 필요를 최대한 맞추기 위한 차별화 전략이다.”

 △ 특별히 양산지역을 선택해 개발하는 특별한 이유가 있는가?

 “이 지역은 양산시의 도시기본계획 수립에 따라 1기 신도시 개발이 추진됐던 곳이며, 지역상권활성화 방안으로 양산시와 주민들이 합심해 도시재생을 목적으로 ‘양산 젊음의 거리’를 지정하고 있는 곳이다. 또한 양산시의 핵심상권과 주요 기반시설이 갖춰진 핵심지역으로서 이곳에 랜드마크로서의 입지적 장점을 십분 활용할 수 있는 개발모델을 만들어보고자 하는것이 우리의 역할이라고 판단했다. 그런 의미에서 이 지역에서 주변 건축물과의 동화를 기반으로(스카이라인 유지) 최대규모, 최대높이의 상징적인 건축물을 건립하려는것이다.”

 △ 도심 재개발이라는 용어는 상대히 익숙한데, 반해 도심 재생은 다소 생소하다. 그 차이점이 뭔가?

 “간략하게 요약하자면 앞서 설명드린 바와 같이 도심 재개발은 산업자본주의 방식의 일방적인 개발방식의 모델로서 개발사업자의 수익성 극대화 를 위한 최대용적률 확보를 목표로 사업를 추진한다. 반면에 도심재생은 도시의 본래 기능를 회복하기 위한 취지에 부합하는 방식의 개발모델로 적정한 여백을 둔다고 생각하면 될 것이다. 주변과 동화하는 고유기능의 회복에 그치지 않고, 더 새롭게 미래지향적인 변화 요건들을 가미한 개발사업 모델이라고 이해 하면 될것이다.”

 △ 그런 도심재생 방식으로 개발된 사례들이 있는가? 더불어 도심재생사업과 민간건설사의 수익성 추구 접목이 현실적이지 않다고 판단된다.

 “국내외 개발사례들은 상당히 많이 있고, 해외우수사례로 영국 빈민가를 새롭게 리뉴얼해 전세계적인 관광지로 조성한 킹스크로스역 도심재생이 대표적이며, 상당히 주목할 만하다. 국내에서는 대구 KT&G 연초제조창의 문화창조 발전소가 상당히 인상적이다. 인근지역 부산 수영구 고려제강 공장 부지를 복합문화공간으로 재탄생시킨 F1963도 상당히 우수한 도심재생 사례라고 평가된다. 물론 지자체가 공기업이 주도하는 도심재생 방식를 민간개발업체가 그대로실현한다는 것은 구조적으로 부합되지 않는 것이 현실적인 한계이다. 그러나 공익적인 요소들과 수익성추구를 적절하게 안배해 균형을 맞춰나가는 개발기획은 충분히 가능하다고 판단한다. 유럽의 건축물에서 볼 수 있듯이 보존가치가 있다고 판단하는 헤리티지 건축물에서 실제 거주하는 사람들을 쉽게 볼 수 있는 것처럼, 두가지 기능들은 충분히 양립할 수 있다고 판단한다.”

 △ 향후 도심 재개발, 재건축 및 도심 재생의 방향은 어떠할 것이라고 생각하는가?

 “우리가 알고 있는 획일적인 대단지 재개발, 재건축 사업은 필연적으로 축소 될 것으로 사료된다. 수도권를 제외한 지방도시의 경우 자연적인 인구 감소 및 무분별한 재재발, 재건축 시행. 추가 신도시 개발 등의 인위적인 인구 유출에 따른 주택수요의 축소. 주택보급률 상승 등으로 개발 한계에 도달했다고 판단된다. 더불어 1인 가구 세대수 증가 등 밀레니엄 계층의 주거성향 및 주택수요 패턴이 변화됨으로, 획일적인 재개발 패턴을 지향하고, 보안 시큐러티, 사생활보호를 중시하는 수요층를 겨냥한 중소 규모, 주변경관 반영, 생태환경의 보전 등 도심재생사업이 증가 할것으로 판단된다. 개발 방식이 있어서도 대행 건설사가 일방적으로 추진해나가는 재개발 사업방식이 아닌 현재 거주하고 있는 입주민들의 의견한 반영해 미래 입주민과 개발업자가 함께 개발사업를 추진해 나가는 방식이 바람직한 미래지향적인 모델이다. 이런 추세를 반영하여, 각 지자체 에서도 건설사 위주의 중앙 주도 방식과 달리 물리적 환경 개선뿐만 아니라 주민의 역량 강화를 통해서 도시를 ‘종합적으로 재생’하는 방향으로 정책가닥을 잡아가고 있다. 지역주민과 개발업체가 주도하고 지자체 및 정부가 인허가 및 행정적인 지원을 하는 방식으로 전환되고 있으며, 저희와 같은 역량 있는 지역업체가 함께 추진한다면 더욱 시너지 효과가 클것으로 판단한다.

 특히, 저희가 주목하는 지역은 구도심 내 쇠락해가고 있는 부도심의 기능을 획기적으로 전환 할 수 있는 지역을 사업 대상지로 우선적으로 검토하고 있다. 현 사업지가 위치한 양산 중부동 및 김해 부원동, 내외동 및 마산 구도심 오동동 부산 지역 사하구, 중구, 동구지역 등 지역사회와 같이 상생 발전할 수 있는 방안을 지속적으로 연구, 검토 기획 중에 있다.”

 △ 지방의 중견 건설업체로서 앞으로 서린건설의 계획과 목표는 무엇인가?

 “지방 중견 건설업체들의 향후 여건은 힘들 것이다. 개발 가능한 사업부지의 희소성과 인구감소와 주택보급률 증대 등으로 향후 사업환경은 어려울것으로 판단되나, 사업 대상의 다각화, 도심재생의 활성화 고객 수요 반영한 맞춤형 개발사업(client order project) 추진 등으로 특화된 개발사업 모델을 구축, 대기업들과 상충을 회피(레드오션 마켓 탈피)하면서 당사만의 고유한 사업 추진 모델을 기획 중이다. 기대를 가지고 지켜봐 주시면 감사하겠다.”


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