복덕방은 노인들이 장기ㆍ바둑으로 소일하는 곳이었다. 여기서 동네 물건을 소개해주고 중개료를 얻는다. 이를 구문(口文), 내구(內口), 외구(外口), 원구(原口), 과구(過口)라 했다.

　복덕방은 조선시대 객주(客主)와 거간(居間)에서 유래한다. 객주란 객상주인(客商主人)의 준말이며 위탁매매업자이다. 이때 거래가 성립되는 것을 거간이라 했다. 상품은 주로 포목(布木), 양사(洋絲), 소(牛), 금전(金錢), 가쾌(家쾌) 등인데 당시의 ‘가쾌’란 ‘집주름’이라 하는데, 지금은 ‘부동산 중개인’이라 한다. 조선 말기에는 100여 개소이며 종사인은 500여 명이다.

　1937년 조선일보의 종합잡지 ‘조광(朝光)’을 보면 구한말 몰락해 가는 3노인(안초시, 서참의, 박희안)이 먹고살기 딱해 가옥중개업으로 차린 것이 복덕방의 시초다. 안초시는 무용가 딸이 벌어 온 돈으로 서해안에 항구가 생기니 땅을 투기하라고 권하다가 실패하자 자살했으며, 서참의는 무관으로 있다가 실직해 소개로 연명하는 처지였으며, 박희안은 대서업을 하려고 속수국어독본(速修國語讀本)을 들고 다니며 무위도식하는 노인이었다. 이들은 양반 위신을 잃은 노인들로 만년에 소일하기 위해 만든 여가 공간이 1920년부터 ‘복덕방’으로 변모했다.

　조선 후기 산업의 발전으로 이사가 빈번했다. 여기에 ‘집부름(복덕방)’에게 상의하면 복(福)과 덕(德)이 온다고 해 곳곳에 복덕방이 유행했다. 1890년에 ‘객주거간규칙(客主居間規則)’이 제정돼 한성부(漢城府: 서울)에 거간 허가를 하다가 1910년부터는 전국에 허가했다. 노인들이 장기나 바둑으로 소일하다가 손님이 찾아오면 물건을 소개해 주고 수수료를 얻는다. 8ㆍ15 광복 후로는 사법대서사나 이장(구장)들이 이 업무를 보아왔다. 이때 받는 구전(口錢)을 구문(口文), 내구(內口), 외구(外口), 원구(原口), 과구(過口)라 했다.

　1961년대는 ‘소개 영업법과 시행령’에 의해 복덕방은 관할관청에 신고만 하면 영업할 수 있었다. 1970년대는 정부주도의 건설계획에 힘입어 대학에 부동산학과가 생기고 학사 출신들이 법률지식과 정보망을 갖추고, 막대한 자금을 바탕으로 복덕방은 주식회사형태로 발전했다. 복덕방이 ‘○○개발’, ‘○○개발공사’ 등으로 바뀌다가 1984년부터 ‘○○부동산중개회사’, ‘공인중개사○○사무소’, ‘○○부동산중개인영업소’ 등으로 표기했다.

　또 1985년부터 자격시험을 실시하고 있으며, 최근에는 ‘스피드뱅크’, ‘부동산 114’, ‘닥터아파트’, ‘직방’ 등 온라인거래로 이뤄지며 부동산 컨설팅, 분양, 관리, 개발, 신탁 등 전문적인 재산상담 기능까지 하고 있어 ‘재테크는 부동산뿐이다’라는 유행어까지 떠돌았다. 최근 부동산값 폭등을 막기 위해 정부에서 손을 쓰고 있는데 그 귀추가 주목된다.