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민홍철 변호사의 생활법률 상담 <50>
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  • 경남매일
  • 승인 2011.08.29 19:42
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멸실된 건물 저당권으로 신축 건물 경매할 수 있는지
▲ 법무법인 재유 김해분사무소 대표 변호사 전 고등군사 법원장 ☏ 055-339-2000
문. A씨는 B씨에게 돈을 빌려주면서 B씨 소유의 대지와 건물에 저당권을 설정했으나, B씨는 저당된 건물을 철거하고 새로이 건물을 신축하면서 구 건물에 대한 멸실등기를 하지 않고, 신축건물을 보존등기한 후 C씨에게 새로운 고액의 저당권을 설정해 줘 건물은 하나임에도 등기부상은 두 채의 건물이 됐다. A씨는 대지만의 경매로는 A씨가 빌려준 돈을 다 받을 수 없으므로, 구 건물에 대한 저당권으로 신축건물까지 경매하려 하는데 가능한가.

답.저당권이 설정된 건물을 수리함과 동시에 그 일부를 증축한 경우와 같이 기존건물과 현존건물의 동일성이 인정되는 때에는 현존건물이 다시 보존등기 됐다고 해도 후에 등기한 보존등기는 무효인 것이고, 기존건물에 설정된 저당권의 효력이 현존건물에도 미친다고 할 것입니다.

 그러나 위 사례와 같이 구 건물을 철거하고 새로이 건물을 신축한 경우에는 멸실된 건물과 신축된 건물이 위치나 기타 여러 가지 면에서 서로 같다고 하더라도 그 두 건물이 동일한 건물이라고는 할 수 없으므로, 신축건물에 대해서는 기존건물에 설정됐던 저당권의 효력이 미치지는 못한다고 할 것입니다.

 다만 대지에 대한 저당권은 그대로 유효하기 때문에 대지와 신축건물에 대해 일괄경매를 신청할 수는 있습니다. 이러한 경우 A씨는 대지의 경락대금에 대해서만 저당권 설정당시의 순위에 따른 우선변제를 받을 수 있고, 건물의 경락대금에 대해서 다른 일반채권자와 동일하게 배당요구를 할 수 밖에 없을 것입니다.


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