문. A씨는 B씨 소유 단독주택의 2층 부분을 전세금 1억 원에 2년간 전세계약을 체결하여 전세권 등기를 마치고 거주하고 있는 동안 계약기간이 만료되어 집주인 B씨에게 전세보증금의 반환을 요구하였다. 그러나 집주인 B씨는 전세보증금 반환을 계속 미루고 있으므로 단독주택 전부를 경매신청하려고 하는데 가능한 것인가.

답. 전세권자는 전세권설정자(집주인)가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권의 목적물(주택)에 대하여 경매를 청구할 수 있습니다.
그런데 이 사례의 경우 A씨는 건물 일부분의 전세권을 취득하였으므로 건물전부에 대하여 경매신청을 할 수 있는지 문제되는데, 판례는 건물일부에 대하여 전세권을 가지고 있는 전세권자는 그 건물 전부에 대하여 우선변제권은 인정하더라도 전세권의 목적물이 아닌 나머지 건물부분에 대하여는 경매신청권은 없다고 판결하고 있습니다.
따라서 A씨가 전세권 설정 받은 2층 부분이 구조상, 이용상 독립되어 있어서 구분할 수 있는 경우에는 그 전세부분을 구분등기한 후 그 전세 목적이 된 부분을 경매 신청하여야 할 것이고, 분할을 하지 않고 위 주택 전부에 대하여 경매신청을 할 수는 없을 것으로 보입니다. 만약 분할을 할 수 없는 경우에는 막바로 경매를 신청할 수는 없으므로, 먼저 전세금반환청구의 소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 목적부동산에 대한 강제경매를 신청하고 그 경매절차에서 전세권자로서 우선변제를 받는 방법이 있습니다.